热门地块意外遇冷 杭州土地市场虎头蛇尾
摘要：从中海斥56亿元巨资拿下三堡3宗土地、到嘉里25.4亿元包揽之江土地专场推介会5宗地块、到万科杭州年内三次拿地，从钱江新城土地受宠到九堡楼面价创下新高，就在业内人士纷纷认同杭州土地市场已经确立上扬之时，年末的一场土地拍卖会，因为热门地块受到意料之外的冷遇，却让人对这种认识产生了怀疑。 拍卖会前，有人甚至预测，南星单元地块
从中海斥56亿元巨资拿下三堡3宗土地、到嘉里25.4亿元包揽之江土地专场推介会5宗地块、到万科杭州年内三次拿地，从钱江新城土地受宠到九堡楼面价创下新高，就在业内人士纷纷认同杭州土地市场已经确立上扬之时，年末的一场土地拍卖会，因为热门地块受到意料之外的冷遇，却让人对这种认识产生了怀疑。
年末土地市场，也因此变得扑朔迷离起来。
12月首场土地出让
#re# “1热4冷”
12月4日，杭州主城区迎来这个月的首场土地出让会。对此，业界颇为关注。原因有二：一是这是即将过去的2012年最后一场有宅地集中出让的拍卖会；二是此次出让的5宗土地资质都不错，两块位于钱江新城，三块位于蒋村。
拍卖会前，有人甚至预测，南星单元地块有可能刷新杭州新“地王”。而蒋村单元三宅地边上的开发商们，显然也相当关心地块的具体出让情况。一位开发商告诉，自己的楼盘销售已经接近尾声，只剩下几十套余房，准备在年底前进行最后的清盘计划，而清盘行动是否有给力的价格，也看最后的土地成交价格。
“9000多元/平方米的楼面地价并不算低，应该会拍出不错的价格，那我们也就不需要再对价格作很多调整了。”这位开发商表示。
而拍卖结果，显然有些让他们意外。
最先出让的是南星单元55号地块，这块土地依旧维持了较为火爆的场面，3家开发商参与竞拍，在经过近50分钟、27轮报价之后才最终尘埃落定，加价最多的一次，则达到了1亿元，折合楼面价22491元/平方米，溢价率约40％，但并没有进入预想中的竞拍保障房的环节。随即出让的56号地块，则显然更为“快刀斩乱麻”，仅在5轮竞价后，就匆匆结束。
不料，接下来被寄予厚望的蒋村三宅地，出让过程则更出乎人意料。57、58、59号地块均因无人上前竞价，而以底价直接成交。三宗土地因为位于西溪湿地，可拆可合，加起来总体量达到18万平方米，可建总建筑面积则达到36万平方米，可以说是市场上难得一见的好地，受到如此待遇，确实让人有些意外。
由此，主城区12月的这场土地出让会，虽然以近59亿元的总成交金额，创下了今年主城区单日土地成交额之最，但是5宗土地总溢价率仅11.5％，确实在近日火爆的土地市场中显得有些落寞。
拿地总额高或是主因
“这也太虎头蛇尾了吧。”土地出让会结束后，一些对此次出让会有所期待的业内人士纷纷惊呼。
出让结果也让杭州楼市资深业内人士、双赢机构总经理章惠芳觉得有些意外。在章惠芳看来，蒋村地块因为体量较大，一定程度上比南星单元两块地还要好。但事实并非如此，并且更让她意外的是，她原本认为极有可能、也有能力的开发商，都没有出手。
她认为，金地应该是最有可能拿下蒋村地块的开发商。事实上，金地目前在杭州有两个项目，一是三墩大盘金地自在城，经过多年快速去化，目前仅剩一年左右的开发量，二是萧山的金地天逸，虽然存量尚多，但毕竟处于萧山，不属于非常主流的区域，所以迫切需要拿地。该公司今年也频频出现在土地市场，但一直没有收获，此次的蒋村三地块，无论是所处地段还是体量，都非常符合金地这样的公司的需求，但金地此次都没有参与竞拍，确实让人没想到。
#ad# 另外，她认为还有一家比较有可能出手的公司是保利地产（600048）。这家公司这几年在杭州的销售状况一直不错，而今年还没有拿过上规模的地块。而在本地房企中，章惠芳认为有资金实力拿的并不多，而滨江集团（002244）因为今年销售非常好，显然是最有实力去拿地的。但这些公司都没有出手。
当然，章惠芳认为，万科最终拿下蒋村两块土地，也在情理之中。万科今年虽然已经在杭州频频拿地，但西溪板块对于万科来说意义重大。事实上，万科在这个地段所开发的楼盘，包括了西溪蝶园和与坤和合作开发的西溪里项目，对于这个板块显然比较了解，如果能够在这里再拿地，显然是锦上添花的事情，对于今后操盘也比较有优势。但是，对于万科，以及拿下另一块蒋村地块的中海来说，没有受到什么狙击，花这样的代价就拿了这么一块宝地，其幸运程度确实让人意外。
“蒋村地块遇冷，可能跟三宗土地的总起拍价达到32亿元，总额比较高有关。”章惠芳说，很多开发商在分析这个地块时，可能首先的想法是把它们一起拿下来，但目前很多开发商手头的资金可能只有3－5亿元，能拿出这么多钱的开发商并不多。“可能很多公司根本没把这个地块纳入拿地预想中，从而让万科和中海捡了漏。”
据了解，蒋村三宅地最终的楼面地价分别为9007元/平方米、9007元/平方米和9017元/平方米，这三个数据，不仅远低于2010年两地块，甚至比不上2008年蒋村地块的成交水平。地价在一定程度上会影响房价，这一价格显然给开发商后续操盘留下了很大空间，但对于在售楼盘来说，显然并不算利好。